Mélantois et Pévèle Carembault, le seul secteur coupé en deux par la limite métropolitaine
Vingt-six communes de villages, dix dans la métropole et seize dans la Pévèle Carembault. Deux règlements d'urbanisme, deux logiques de constructibilité, un même marché de maisons de caractère.
Le secteur en cinq notes
Ces notes se lisent les unes par rapport aux autres et non dans l'absolu. Elles disent où se situe le secteur dans la métropole, pas ce que vaut un bien.
1 pour le secteur le plus abordable de la métropole, 5 pour le plus cher.
Poids du budget travaux sur le bâti dominant du secteur.
Demande, vacance et rapport entre loyer et prix d'entrée.
Tenue de la valeur dans la durée, revente comprise.
5 : une référence de secteur suffit ; 1 : il faut descendre à la commune.
Valeur patrimoniale élevée et effort de rénovation maximal, c'est le profil du corps de ferme. Le secteur est le moins peuplé et l'un des plus étendus, avec peu de transactions, des biens de grande surface et une liquidité plus faible qu'ailleurs. On y achète un projet, rarement un placement.
Le secteur le plus vaste, celui qui a le plus grandi
Le Mélantois et la Pévèle comptent 67 019 habitants en 2023, contre 37 448 en 1968 : 79 % de plus, la plus forte hausse des neuf secteurs. Mérignies a quadruplé (+306 %), Wannehain (+176 %), Genech (+157 %), Camphin-en-Pévèle (+134 %) et Bachy (+133 %) ont plus que doublé.
C'est aussi le secteur le plus vaste, 175,1 km², et le moins dense, avec environ 380 habitants au km². Le relief y est le plus marqué de la métropole, de 23 m à 74 m d'altitude sur les hauteurs de Bachy. La Marque traverse seize des vingt-six communes ; le Zécart, le courant des Planches et le ruisseau de Cysoing drainent le reste.
Onze gares de voyageurs desservent le secteur, le plus grand nombre de la métropole, dont Templeuve, Cysoing, Baisieux et Phalempin. 13 édifices y sont protégés au titre des monuments historiques, dont 4 classés.
Sources : Insee, recensements de 1968 à 2023 ; IGN, superficies, altimétrie et BD TOPO ; SNCF, liste des gares ; ministère de la Culture, base Mérimée ; consultés le 1er novembre 2026. Chiffres cumulés sur les communes du secteur.
La craie du Mélantois, les sables de la Pévèle
Le Mélantois et la Pévèle sont découpés sur leur sous-sol, et ce sous-sol se lit dans les sondages. La Banque du sous-sol du BRGM recense 925 forages et sondages sur les vingt-six communes ; nous avons relu les journaux géologiques de 152 d'entre eux. Dix communes, surtout au sud, n'ont aucun journal numérisé.
Au nord, dans le Mélantois, la craie est presque à la surface : vers 3 m sous Fretin et Sainghin-en-Mélantois, 4 m sous Baisieux, Chéreng et Wannehain. Elle y est mince, et le calcaire carbonifère remonte très haut : vers 14 m sous Sainghin-en-Mélantois, 33 m sous Baisieux, 35 m sous Wannehain.
Au sud, dans la Pévèle, la craie disparaît sous des sables et des argiles du Landénien : elle n'arrive que vers 39 m sous Pont-à-Marcq. Ces terrains forment les petites hauteurs du secteur, où le sol monte en médiane jusqu'à 54 m d'altitude à Bachy.
Le secteur réunit ainsi un plateau de craie au nord et un pays de sables et d'argiles au sud, coupés par la limite de la métropole.
- Pont-à-Marcq : craie à 39 m
- Fretin : craie à 3 m
- Sainghin-en-Mélantois : craie à 3 m
- Baisieux : craie à 4 m
- Limons, argiles, sables et remblais récents
- Argile des Flandres (Yprésien)
- Sables d'Ostricourt, argile de Louvil, tuffeau (Landénien)
- Craie (Sénonien et Turonien supérieur)
- Marnes, dites dièves (Turonien)
- Calcaire carbonifère
Ce que ce sol fait aux maisons
La craie et l'eau au nord
Dans le Mélantois, les maisons reposent sur quelques mètres de limons au-dessus de la craie. Le niveau d'eau relevé dans les sondages varie fortement : en médiane de 0,8 m à Anstaing, près de la Marque, à près de 10 m à Fretin et Bouvines. Les caves s'y jugent avec cette situation.
Sables et argiles au sud
En Pévèle, les sables et les argiles du Landénien portent des fermes et des maisons anciennes fondées peu profond. Les argiles gonflent et se rétractent avec l'eau ; les longères en gardent souvent la trace sur leurs pignons et leurs linteaux.
Des sondages rares au sud
Dix communes du sud du secteur n'ont aucun journal de sondage numérisé : le sous-sol y est moins documenté qu'ailleurs. Une étude de sol avant une extension ou une construction y apporte d'autant plus.
Ce que nous vérifions avant votre offre
L'exposition aux argiles et l'état des risques à l'adresse exacte, l'assainissement individuel, les traces de mouvement sur les pignons et les linteaux, l'état des fondations des dépendances. Pour un terrain à bâtir en zone d'exposition moyenne ou forte aux argiles, une étude géotechnique préalable est obligatoire à la vente.
Sources : BRGM, Banque du sous-sol (journaux géologiques de 152 sondages), consultée le 30 octobre 2026. Profondeurs : médianes des sondages qui atteignent chaque couche.
26 communes, une même échelle de prix
Chaque commune est classée sur l'échelle des 113 communes de la métropole. Les prix ne se publient pas à l'échelle d'un secteur : ils se lisent sur chaque page commune, avec ses cinq voisines.
Les tranches viennent du prix médian au m² des ventes de maisons et d'appartements des douze derniers mois, ou de vingt-quatre mois quand une commune compte moins de 30 ventes. Sous 30 ventes sur deux ans, aucune tranche n'est établie.
Source : DVF, DGFiP, licence ouverte 2.0, ventes de juillet 2025 à juin 2026. Mise à jour en avril et en octobre.
Ce que vous achetez ici
Le produit dominant est le corps de ferme en carré, la maison de maître ou la maison de village ancienne, complété par des lotissements récents en périphérie des bourgs. Les volumes sont importants, les dépendances nombreuses, et la surface annoncée recouvre souvent des espaces non chauffés qui n'ont pas la même valeur d'usage.
La demande vient de cadres qui acceptent vingt-cinq minutes de trajet en échange d'un cadre de village et d'une parcelle généreuse. La liquidité est plus faible qu'ailleurs et les délais de vente allongés sur les biens atypiques.
Les grands volumes coûtent proportionnellement plus cher que la surface habitable ne le laisse penser. Charpentes et couvertures de forte surface, murs anciens en fondations superficielles, distances de raccordement aux réseaux à chiffrer, dépendances qu'il faut soit réhabiliter soit mettre hors d'eau et hors d'air pour éviter qu'elles ne dégradent le reste.
L'assainissement individuel est majoritaire hors des bourgs et se contrôle avant l'offre. Sur ce type de bien, l'écart entre un budget de rénovation bien préparé et un budget improvisé va couramment du simple au double, essentiellement à cause de la couverture et de l'assainissement.
Effort de rénovation, 5 sur 5 sur corps de ferme, avec un écart possible du simple au double selon l'état de la couverture.
C'est le point le plus important du secteur. Dix communes relèvent du PLU3 métropolitain, Anstaing, Baisieux, Bouvines, Chéreng, Fretin, Gruson, Péronne-en-Mélantois, Sainghin-en-Mélantois, Tressin et Willems. Les seize autres, dont Cysoing, Templeuve-en-Pévèle, Camphin-en-Pévèle et Bachy, relèvent du PLUi de la Pévèle Carembault, avec des règles d'emprise, de recul et d'extension différentes. Deux maisons identiques séparées par une limite de commune n'ont donc pas le même potentiel d'agrandissement.
- PLU3 métropolitain ou PLUi Pévèle Carembault selon la commune
- Emprise au sol
- Assainissement non collectif
- Aléa argiles
Pour qui ce secteur est fait
Résidence principale
C'est le secteur du projet de vie, maison de caractère, terrain, parfois activité à domicile. Il demande une capacité à conduire un chantier dans la durée et une préparation budgétaire sérieuse.
Analyser une annonceInvestissement locatif
Peu de locatif classique, d'où la note de 2, une valeur patrimoniale réelle mais une liquidité réduite. Le rendement vient de la transformation du bien, pas du loyer.
Analyser une annonceUne lecture avant l'offre, pas après
Sur un corps de ferme, la première question n'est jamais le prix mais le programme. Nous déterminons ce que le règlement applicable autorise réellement, commune par commune, puis nous établissons l'Indice de Qualité Domogénique du bâti existant en distinguant clairement les surfaces habitables des volumes à transformer. Le Coefficient de Valeur Domogénique chiffre les travaux par phase, ce qui vous permet d'étaler le projet sans perdre la cohérence technique de l'ensemble. C'est la condition pour que le Swing de Valeur reste positif à l'arrivée.
## Bandeau de maillage, à décliner sur chaque page
Formulation type : "Ce secteur vous semble trop cher ou trop éloigné ? Regardez aussi [secteur voisin 1], [secteur voisin 2] et [secteur voisin 3], ou revenez à la carte des neuf secteurs."
Voisinages retenus. Secteur 1, secteurs 2, 7 et 8. Secteur 2, secteurs 1, 3 et 4. Secteur 3, secteurs 2, 4 et 6. Secteur 4, secteurs 2, 3 et 5. Secteur 5, secteurs 4, 8 et 2. Secteur 6, secteurs 3, 7 et 9. Secteur 7, secteurs 1, 6 et 9. Secteur 8, secteurs 1, 5 et 9. Secteur 9, secteurs 7, 8 et 6.
## Ce qui reste hors du site
Les prix centraux, les fourchettes maison et appartement, les amplitudes chiffrées et les enveloppes travaux au mètre carré restent dans le référentiel interne. Ils alimentent le pré-audit et le Coefficient de Valeur Domogénique, jamais les pages publiques. C'est cohérent avec la position : le site donne la lecture du territoire, le rendez-vous donne les chiffres du bien.
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