Les Weppes et la Haute-Deûle, le territoire du foncier et de la fermette
Vingt-sept communes, la plus grande surface de la métropole pour seulement 72 000 habitants. C'est ici que le terrain pèse le plus dans la valeur, et ici que la question de la constructibilité se pose vraiment.
Le secteur en cinq notes
Ces notes se lisent les unes par rapport aux autres et non dans l'absolu. Elles disent où se situe le secteur dans la métropole, pas ce que vaut un bien.
1 pour le secteur le plus abordable de la métropole, 5 pour le plus cher.
Poids du budget travaux sur le bâti dominant du secteur.
Demande, vacance et rapport entre loyer et prix d'entrée.
Tenue de la valeur dans la durée, revente comprise.
5 : une référence de secteur suffit ; 1 : il faut descendre à la commune.
Prix d'entrée bas et effort de rénovation maximal, c'est la signature du corps de ferme. Le vrai différenciateur du secteur n'est pas la surface habitable mais la parcelle, sa divisibilité et la desserte. Deux villages voisins peuvent se comporter très différemment selon qu'ils sont ou non sur l'axe TER Lille-Béthune.
Un secteur rural qui a gagné plus de la moitié de ses habitants
Les vingt-sept communes des Weppes et de la Haute-Deûle comptent 74 804 habitants en 2023, contre 47 976 en 1968, soit 56 % de plus. Plusieurs villages ont plus que doublé : Herlies (+182 %), Hantay (+178 %), Erquinghem-le-Sec (+165 %), Radinghem-en-Weppes (+157 %). Les bourgs ont grandi plus lentement, comme La Bassée (+22 %).
Sur 153,1 km², la densité n'est que de 490 habitants au km². Le relief va de 18 à 47 m d'altitude. Le canal de la Deûle et la rivière des Layes traversent chacun six communes, et de nombreux courants et fossés drainent la plaine.
Sept gares de voyageurs desservent le secteur : Bauvin-Provin, La Bassée, Marquillies, Don-Sainghin, Salomé, Wavrin et La Fontaine. Seuls 5 édifices y sont protégés au titre des monuments historiques, dont 1 classé.
Sources : Insee, recensements de 1968 à 2023 ; IGN, superficies, altimétrie et BD TOPO ; SNCF, liste des gares ; ministère de la Culture, base Mérimée ; consultés le 1er novembre 2026. Chiffres cumulés sur les communes du secteur.
La craie remonte vers le sud, la Haute-Deûle
Les Weppes et la Haute-Deûle sont découpées sur leur sous-sol, et ce sous-sol se lit dans les sondages. La Banque du sous-sol du BRGM recense 994 forages et sondages sur les vingt-sept communes ; nous avons relu les journaux géologiques de 237 d'entre eux. Huit petites communes n'ont aucun journal numérisé.
Au nord, du côté des Weppes, la craie est couverte de sables et d'argiles du Landénien, et parfois d'un reste d'argile des Flandres : elle arrive vers 42 m sous Ennetières-en-Weppes, 28 m sous Englos, 31 m sous Herlies. À Bois-Grenier, au contact de la vallée de la Lys, elle descend vers 65 m.
Vers le sud, la couverture s'amincit et la craie remonte près de la surface : vers 14 m sous Wavrin, 12 m sous La Bassée et sous Don, 8 à 9 m sous Salomé, Annœullin et Hallennes-lez-Haubourdin. Sous la craie, les dièves commencent vers 60 à 110 m.
Le secteur passe ainsi d'un plateau de sables et d'argiles, au nord, à une plaine de craie, au sud, le long de la Deûle.
- La Bassée : craie à 12 m
- Wavrin : craie à 14 m
- Ennetières-en-Weppes : craie à 42 m
- Limons, argiles, sables et remblais récents
- Argile des Flandres (Yprésien)
- Sables d'Ostricourt, argile de Louvil, tuffeau (Landénien)
- Craie (Sénonien et Turonien supérieur)
- Marnes, dites dièves (Turonien)
- Calcaire carbonifère
Ce que ce sol fait aux maisons
Sables et argiles au nord
Sur le plateau des Weppes, les maisons reposent sur des sables et des argiles. Les argiles gonflent et se rétractent avec l'eau ; les fermettes et les maisons anciennes, fondées peu profond, en gardent souvent la trace sur leurs pignons.
La craie et l'eau au sud
Au sud, la craie est proche et l'eau aussi le long de la Deûle : le niveau relevé dans les sondages se situe en médiane à 1,5 m sous le sol à La Bassée et 2,7 m à Don. Les caves et les planchers bas s'y jugent avec la nappe.
Un sol qui garde la guerre
Les communes de l'ancien front de 1914-1918, autour d'Aubers, de Fromelles, de Herlies et d'Illies, gardent des munitions dans leur sol. Tout terrassement, toute piscine, toute extension se préparent en conséquence.
Ce que nous vérifions avant votre offre
L'exposition aux argiles et l'état des risques à l'adresse exacte, la situation par rapport à la Deûle, l'assainissement individuel hors des bourgs, les traces de mouvement sur les pignons, le risque pyrotechnique avant tout terrassement sur l'ancien front. Pour un terrain à bâtir en zone d'exposition moyenne ou forte aux argiles, une étude géotechnique préalable est obligatoire à la vente.
Sources : BRGM, Banque du sous-sol (journaux géologiques de 237 sondages), consultée le 30 octobre 2026. Profondeurs : médianes des sondages qui atteignent chaque couche.
27 communes, une même échelle de prix
Chaque commune est classée sur l'échelle des 113 communes de la métropole. Les prix ne se publient pas à l'échelle d'un secteur : ils se lisent sur chaque page commune, avec ses cinq voisines.
Les tranches viennent du prix médian au m² des ventes de maisons et d'appartements des douze derniers mois, ou de vingt-quatre mois quand une commune compte moins de 30 ventes. Sous 30 ventes sur deux ans, aucune tranche n'est établie.
Source : DVF, DGFiP, licence ouverte 2.0, ventes de juillet 2025 à juin 2026. Mise à jour en avril et en octobre.
Ce que vous achetez ici
Le produit emblématique est la fermette en U, la longère ou le corps de ferme, souvent avec des dépendances non chauffées qui gonflent la surface annoncée sans rien apporter au confort. À côté, les lotissements de 1985 à 2005 forment un parc homogène et facile à évaluer.
La frange sud-ouest, Bauvin, Provin, Carnin et Allennes-les-Marais, entrée dans la métropole en 2020, porte un bâti de cités et de corons en limite du bassin minier. C'est un marché distinct, à ne pas confondre avec les villages des Weppes centraux.
Sur les grands volumes, la charpente et la couverture représentent le poste dominant. La surface de toiture est sans commune mesure avec la surface habitable, ce qui explique des devis qui paraissent disproportionnés et qui ne le sont pas. Les déperditions par la toiture passent avant tout le reste dans l'ordre des priorités.
Trois vérifications sont propres au secteur. L'assainissement individuel, encore fréquent hors des bourgs, avec une mise aux normes à provisionner systématiquement. L'aléa de retrait-gonflement des argiles sur la frange sud, qui produit fissurations et reprises en sous-œuvre. Le risque pyrotechnique enfin, sur l'ancien front de 1914-1918 autour d'Aubers, de Fromelles, de Herlies et d'Illies, à contrôler avant tout terrassement.
Effort de rénovation, 5 sur 5 sur corps de ferme, 2 sur 5 sur pavillonnaire de lotissement.
Tout le secteur relève du PLU3 métropolitain, mais avec des antériorités différentes, les cinq communes des Weppes étant entrées en 2017 et les cinq de la Haute-Deûle en 2020. Cela crée des écarts d'interprétation sur les zones à urbaniser et sur les limites de constructibilité. C'est le territoire clé pour l'analyse de l'emprise au sol, de la division parcellaire et du potentiel résiduel, trois sujets qui font ici l'essentiel de la valeur.
- PLU3 métropolitain
- Emprise au sol
- Zones AU
- Assainissement non collectif
- Aléa argiles
- Risque pyrotechnique
Pour qui ce secteur est fait
Résidence principale
C'est le secteur des projets avec terrain, atelier, dépendances ou activité à domicile. Le coût du foncier est le plus bas de la métropole, la contrepartie est le temps de trajet et la double motorisation.
Analyser une annonceInvestissement locatif
Peu de locatif classique, d'où la note de 2, mais un vrai potentiel sur la division parcellaire et la valorisation de corps de ferme, à condition de valider la constructibilité avant l'achat et non après.
Analyser une annonceUne lecture avant l'offre, pas après
Ici, l'analyse porte autant sur la parcelle que sur le bâtiment. Nous vérifions le zonage, l'emprise au sol, les reculs, la desserte des réseaux et le potentiel de division, puis nous établissons l'Indice de Qualité Domogénique du bâti existant. Le Coefficient de Valeur Domogénique chiffre séparément le clos et le couvert, l'assainissement et les dépendances, car c'est précisément là que les budgets dérapent. Vous savez alors ce que vous achetez, un logement, un terrain, ou les deux.
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