Roubaisis et pays de Lannoy, le potentiel le plus élevé et le piège le plus fréquent
Roubaix affiche le prix d'entrée le plus bas de la métropole et les rendements affichés les plus élevés. Encore faut-il savoir ce que coûte réellement la sortie de passoire, sans quoi ce rendement n'existe que sur l'annonce.
Le secteur en cinq notes
Ces notes se lisent les unes par rapport aux autres et non dans l'absolu. Elles disent où se situe le secteur dans la métropole, pas ce que vaut un bien.
1 pour le secteur le plus abordable de la métropole, 5 pour le plus cher.
Poids du budget travaux sur le bâti dominant du secteur.
Demande, vacance et rapport entre loyer et prix d'entrée.
Tenue de la valeur dans la durée, revente comprise.
5 : une référence de secteur suffit ; 1 : il faut descendre à la commune.
Le seul secteur à cumuler la note de prix la plus basse et la note locative maximale. Il porte aussi la note d'homogénéité la plus faible des neuf, ce qui est l'avertissement le plus important de cette page. La dispersion à l'intérieur même de Roubaix, entre le Parc Barbieux et l'Alma, dépasse l'écart entre les communes du secteur.
Roubaix a perdu des habitants, sa couronne en a gagné
Le Roubaisis et le pays de Lannoy comptent 148 131 habitants en 2023, un peu moins qu'en 1968 (152 092). Roubaix a perdu 14 % de ses habitants ; autour d'elle, la couronne a grandi : Sailly-lez-Lannoy a plus que doublé (+131 %), Leers (+63 %) et Toufflers (+56 %) aussi ont fortement progressé.
Sur 38,5 km², la densité dépasse 3 800 habitants au km², la deuxième de la métropole après Lille. Le relief va de 19 à 49 m d'altitude. L'Espierre, le Riez et la Petite Marque drainent le secteur.
Une seule gare de voyageurs se trouve dans le secteur, à Roubaix. 46 édifices y sont protégés au titre des monuments historiques, dont 2 classés : c'est, après Lille, le secteur qui en compte le plus.
Sources : Insee, recensements de 1968 à 2023 ; IGN, superficies, altimétrie et BD TOPO ; SNCF, liste des gares ; ministère de la Culture, base Mérimée ; consultés le 1er novembre 2026. Chiffres cumulés sur les communes du secteur.
L'argile s'amincit, la craie se rapproche
Le Roubaisis et le pays de Lannoy sont découpés sur leur sous-sol, et ce sous-sol se lit dans les sondages. La Banque du sous-sol du BRGM recense 898 forages et sondages sur les sept communes ; nous avons relu les journaux géologiques de 153 d'entre eux.
Le secteur prolonge le Ferrain vers le sud, mais en plus mince. L'argile des Flandres commence vers 3 à 7 m sous le sol dans la plupart des communes et ne fait plus que quelques mètres à une vingtaine de mètres d'épaisseur ; dessous viennent les sables et argiles du Landénien.
La craie se rapproche en s'éloignant de Roubaix : vers 70 m sous Roubaix, 58 m sous Lys-lez-Lannoy, 54 m sous Leers, 43 m sous Lannoy et 33 m sous Hem. Le calcaire carbonifère suit, entre 70 et 100 m.
Le niveau d'eau relevé dans les sondages se situe en médiane entre 1,8 et 4,3 m sous le sol selon la commune.
- Hem : craie à 33 m
- Lys-lez-Lannoy : craie à 58 m
- Roubaix : craie à 70 m
- Limons, argiles, sables et remblais récents
- Argile des Flandres (Yprésien)
- Sables d'Ostricourt, argile de Louvil, tuffeau (Landénien)
- Craie (Sénonien et Turonien supérieur)
- Marnes, dites dièves (Turonien)
- Calcaire carbonifère
Ce que ce sol fait aux maisons
Une argile mince mais présente
Les maisons reposent sur l'argile des Flandres ou sur les sables qu'elle recouvre. Là où elle existe, elle gonfle et se rétracte avec l'eau : une fissure en escalier sur un pignon de maison de courée se lit d'abord comme un mouvement de sol.
Un sol remanié par l'industrie
Un sondage sur trois commence par des remblais : le textile a construit, démoli et reconstruit sur les mêmes parcelles. Avant d'acheter un ancien atelier, une maison sur une ancienne emprise ou de creuser une extension, le passé de la parcelle se vérifie.
L'eau à faible profondeur
Avec une nappe relevée entre 2 et 4 m dans la plupart des sondages, les caves des maisons de Roubaix se jugent avec l'humidité du sol autant qu'avec l'état des murs.
Ce que nous vérifions avant votre offre
L'exposition aux argiles et l'état des risques à l'adresse exacte, le passé industriel de la parcelle, l'état des caves et des pieds de mur, les traces de mouvement sur les pignons et les menuiseries. Pour un terrain à bâtir en zone d'exposition moyenne ou forte aux argiles, une étude géotechnique préalable est obligatoire à la vente.
Sources : BRGM, Banque du sous-sol (journaux géologiques de 153 sondages), consultée le 30 octobre 2026. Profondeurs : médianes des sondages qui atteignent chaque couche.
7 communes, une même échelle de prix
Chaque commune est classée sur l'échelle des 113 communes de la métropole. Les prix ne se publient pas à l'échelle d'un secteur : ils se lisent sur chaque page commune, avec ses cinq voisines.
Les tranches viennent du prix médian au m² des ventes de maisons et d'appartements des douze derniers mois, ou de vingt-quatre mois quand une commune compte moins de 30 ventes. Sous 30 ventes sur deux ans, aucune tranche n'est établie.
Source : DVF, DGFiP, licence ouverte 2.0, ventes de juillet 2025 à juin 2026. Mise à jour en avril et en octobre.
Ce que vous achetez ici
Roubaix concentre les courées, les maisons ouvrières, les immeubles de rapport et un parc social important, avec des quartiers en reconquête et d'autres encore très dégradés. Le prix d'entrée y est le plus bas de la métropole, avec une offre abondante et une rotation rapide.
Autour, Hem, Toufflers, Sailly-lez-Lannoy, Leers, Lannoy et Lys-lez-Lannoy forment une couronne pavillonnaire calme, avec une demande familiale stable et une part investisseur beaucoup plus faible.
Roubaix y ajoute ses usines textiles reconverties en lofts et en logements, un produit recherché pour ses volumes, dont la valeur dépend d'abord du passé du site et de la qualité de la reconversion.
Les sites BASIAS et BASOL sont denses, héritage direct du textile. Le plomb est systématique sur l'ancien, l'insalubrité diffuse encore présente, et les divisions non déclarées fréquentes, ce qui expose l'acquéreur à des mises en conformité lourdes et parfois à l'impossibilité de louer. En immeuble de rapport, les réseaux communs sont rarement conformes.
Le rendement affiché ne survit pas toujours au calcul complet. Le Global Carbone du parc est dégradé, et l'enveloppe travaux nécessaire pour sortir un bien du statut de passoire absorbe une large part du gain locatif si elle n'a pas été chiffrée avant l'offre. C'est mathématique, pas idéologique.
Effort de rénovation, 4 sur 5 sur courée et maison de ville roubaisienne, 2 sur 5 sur le pavillonnaire des Lannoy.
Le PLU3 métropolitain s'applique. Le permis de louer est en vigueur sur plusieurs quartiers de Roubaix, avec des refus fréquents en cas de division, et il conditionne donc directement la rentabilité du projet. Les périmètres de rénovation urbaine se consultent avant l'achat, car ils déterminent l'éligibilité aux aides et la valeur de sortie. Sur ce secteur plus qu'ailleurs, la vérification réglementaire fait partie de l'analyse financière.
- PLU3 métropolitain
- Permis de louer
- Périmètres de rénovation urbaine
- BASIAS et BASOL
- Diagnostic plomb
Pour qui ce secteur est fait
Résidence principale
La couronne des Lannoy offre une maison avec jardin à un niveau de prix inaccessible plus près de Lille, avec le métro et le tram à proximité immédiate. Sur Roubaix, le choix du quartier prime sur celui du bien.
Analyser une annonceInvestissement locatif
C'est le premier secteur de la métropole en potentiel locatif et en potentiel de rénovation, avec deux notes de 5. C'est aussi celui où l'écart entre le prix affiché et le coût réel justifie le mieux un pré-audit avant offre.
Analyser une annonceUne lecture avant l'offre, pas après
Nous partons du quartier, puis de l'historique de la parcelle, puis de la structure. Le Coefficient de Valeur Domogénique chiffre la totalité de la remise à niveau, structure, réseaux, ventilation, enveloppe thermique, et le confronte au loyer réellement atteignable, pas au loyer espéré. Le Swing de Valeur vous dit alors si le bien est une opération ou une illusion comptable. Sur ce secteur, nous écartons plus de dossiers que nous n'en retenons, et c'est précisément le service rendu.
Analyser une annonce